SeutuData'23

SeutuRAMAVA tarjoaa yhtenäisin perustein laskettua tietoa pääkaupunkiseudun voimassa olevien asemakaavojen rakennusmaavarannoista. Tieto esitetään kaavayksikön tarkkuudella. Lisäksi aineistoon kuuluu kaupunginosittain summattua tietoa vireillä olevien asemakaavojen kerrosaloista. Tiedot on laskettu Seudullisen perusrekisterin SePen rekisteriaineistoista ja ne on julkaistu rekisteri- ja geometriatietoina sekä tämän lisäksi kahtena MapInfo-käyttäjiä palvelevana valmiina työtilana. SeutuRAMAVAn muuttujat on selitetty tietokuvauksissa.

Yleisenä käsitteenä rakennusmaavarannolla tarkoitetaan kaikkia kaavoitettujen alueiden rakentamismahdollisuuksia suunnittelutilanteesta ja kaavoitusvaiheesta riippumatta. Käsitteet tonttivaranto ja asemakaavavaranto kuvaavat yleensä rajoitetummin vain asemakaavoitettujen tonttien rakennusmaavarantoa.

SeutuRAMAVA on tarkoitettu suunnittelua, hallintoa ja tutkimusta palvelevaksi työkaluksi. Se tarjoaa laajat mahdollisuudet esimerkiksi maankäytön, liikenneverkkojen, yhdyskuntarakenteen, kiinteistöpolitiikan, infrastruktuurin ja ilmastomuutokseen sopeutumisen analyyseihin ja suunnitteluun.

SeutuRAMAVAn tietojen julkaiseminen

SeutuRAMAVA-aineiston tietoja ei saa julkaista yksilöivässä muodossa. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että yksittäinen kaavayksikkö ei saa olla tunnistettavissa esitettäessä mitä tahansa ominaisuustietoja esimerkiksi kartalla, taulukossa tai tekstissä.

SeutuRAMAVA-aineistosta voidaan julkaista yleistettyä tietoa esimerkiksi aluejakoihin summattuna. Tällöinkin tulee huomioida yleistyksen riittävä taso, jotta yksittäistä kaavayksikköä ei voida tietojen perusteella tunnistaa.

SeutuRAMAVA-aineiston käyttö rasteritaustakarttana on kuitenkin rajatusti sallittu pääkaupunkiseudun kuntien sisäisessä käytössä, myös tilanteissa, joissa kaikille käyttäjille ei ole myönnetty SeutuData-lupaa. Olethan tällaisissa tapauksissa yhteydessä HSY:n SePe-päivystykseen (sepe@hsy.fi) tarkempia tietoja varten.

SeutuRAMAVAn kaavayksiköt

SeutuRAMAVA-aineisto sisältää voimassa olevien asemakaavojen varantotiedot kaavayksiköittäin voimassa olevien kaavayksiköiden osalta. Vain maanpäällisiin asemakaavoihin ja asemakaavan muutoksiin liittyvät kaavayksiköt ovat mukana aineistossa. Kiinteistönmuodostustilanteesta riippuen kaavayksiköt ovat joko rekisteritontteja, ohjeellisen tai vireillä olevan tonttijaon mukaisia tontteja, jakamattomia kortteleita tai korttelinosia.

Varantolaskennassa on huomioitu vain kaavayksiköt, joille on merkitty kaavoitettua kerrosalaa tai joille kerrosala on ollut laskettavissa tonttitehokkuusluvun ja pinta-alan avulla. Kaavayksiköitä ei ole rajattu käyttötarkoituksen mukaan, vaan varantotiedot on laskettu kaikkien käyttötarkoitusten kaavayksiköille, jos kerrosalatieto on ollut saatavilla

Kaavayksikkö voi olla geometrialtaan alue, piste tai sijainniltaan tuntematon. Rakennusten yhdistely kaavayksiköihin tehdään Helsingin ja osittain Vantaan osalta linkkitaulun avulla ja Espoon, Kauniaisten ja osittain Vantaan osalta geometrisesti. Geometrisessa yhdistelyssä pistemäisille ja geometriattomille kaavayksiköille ei voida laskea varantotietoja, koska rakennuksia ei pystytä kohdistamaan kaavayksiköille. Siten pistemäisten ja geometriattomien kaavayksiköiden varantotietoja tulee käyttää harkiten.

SeutuRAMAVAssa on tiedot yli 70 000 kaavayksiköstä. Kustakin yksiköstä on SePestä laskettujen varantotietojen lisäksi käytettävissä ominaisuustietoja, jotka kuvaavat muun muassa kaavayksikön sijaintia ja käyttötarkoitusta, kaavaa ja sen käsittelyvaihetta, rakennusoikeutta sekä rakennetun ja rakenteilla olevan kerrosalan määrää. Aineisto tarjoaa tietoa kaavayksikön omistajalajista, jota varten on SePe-tiedoista luotu kuntarekisterien luokitusta tarkempi 40-luokkainen maanomistajaluokitus. Rekisteritietojen lisäksi aineisto tarjoaa erilaisia aineiston käyttöä helpottavia apumuuttujia (APU-alkuiset muuttujat).

Vireillä olevien asemakaavojen mukaisia varantoja ei toistaiseksi puutteellisista geometriatiedoista johtuen voida kohdentaa kaavayksiköille. SeutuRAMAVA sisältää kuitenkin kaupunginosittain summattua tietoa vireillä olevien kaavojen rakentamismahdollisuuksista siltä osin, kun näistä löytyy tietoa kaupunkien ylläpitämistä kuntarekistereistä. Vireillä olevien kaavayksiköiden käyttötarkoituksia ja kerrosalatietoja voi halutessaan tutkia tarkemmin SeutuDatan kaava- ja kaavayksikkötiedoista. Osa vireillä olevista kaavayksiköistä voi olla päällekkäisiä voimassa olevien kaavayksiköiden kanssa.

Varantolaskennan perusteet

SeutuRAMAVAn keskeinen tieto on laskennallinen asemakaavavaranto. Laskennan lähtökohtana on kullekin kaavayksikölle asemakaavakartalla määritelty kerrosala eli rakennusoikeus, josta vähennetään kaavayksikölle rakennettujen ja rakenteilla olevien rakennusten kerrosalat. Kerrosalojen suoraa erotusta kutsutaan kaavayksikön teoreettiseksi varannoksi. Laskennallinen varanto saadaan vähentämällä tästä teoreettisesta varantoluvusta kerrosalaeriä, jotka kaavayksikön käyttötarkoitus ja rakentamisaste huomioon ottaen arvioidaan käytännössä jäävän rakentamatta. Arvioinnin kriteerit ovat tällöin seuraavat:

• jos asumiseen tai muuhun kuin työpaikkarakentamiseen osoitetulla kaavayksiköllä jäljellä oleva varanto on alle 100 k-m2, varanto nollataan.
  
• jos työpaikkarakentamiseen tai keskustatoimintoihin osoitetulla kaavayksiköllä jäljellä oleva varanto on alle 400 k-m2, varanto nollataan. Ennen syksyä 2013 tuotetuissa SeutuRAMAVA-aineistoissa myös niiden työpaikkarakentamiseen osoitettujen kaavayksiköiden varanto on nollattu, joiden rakentamisaste on yli 80 prosenttia
  
• jos kaavayksikkö on asemakaavan mukaan hyvin vajaasti rakennettu eli sen rakennusoikeudesta on käytetty alle 20 prosenttia (=lähes tyhjä yksikkö), se luokitellaan laskennassa tyhjäksi tontiksi eli sen rakennettu kerrosala nollataan (=oletetaan purettavaksi).
  

SeutuRAMAVA-aineistoon on myös lisätty apumuuttuja, jolla kerrostalorakentamisen varantoja voidaan arvioida peruslaskentaa tiukemmalla kriteerillä eli laskennassa on käytetty varannon nollaamisen raja-arvona 1000 k-m2 (muuttuja AK1000).

Rekisteritiedoilla laskettu varannon määrä ei ole yksiselitteinen ja kiistaton luku. Laskentaan vaikuttaa kaksi keskeistä tekijää: 1) rakennusoikeuden rekisteriin kirjaus ei ole täydellistä (mm. puuttuvat tiedot lisäkerrosaloista) ja 2) vastaavasti rakennetuissa ja rakenteilla olevissa kerrosaloissa voi olla puutteita. RAMAVA-laskentaan ei ole katsottu tarpeelliseksi liittää pidemmälle vietyä tulkintaa varannon käyttökelpoisuudesta, vaan tulkinta jää tietoja hyödyntäville asiantuntijoille. Tulkintaa varten tarvitaan rekisteriaineistojen lisäksi aina paikallista asiantuntemusta ja ennakoivaa tietoa esimerkiksi kaavamuutosten tuomista vaikutuksista.

Lisärakentamisoikeuden arviointi

Asemakaavojen tarkemmilla kaavamääräyksillä sallitaan usein erilaista lisärakentamista, jonka kirjaaminen rekisteriin on haasteellista. Kuntien ylläpitämissä rekisteritiedoissa lisäkerrosalaa ei pääsääntöisesti lasketa mukaan rakennusoikeuteen (KALA). Lisärakennusoikeus (LROIK) ilmoitetaan vain luokiteltuna tietona ”ei”/”kyllä”.

Niillä kaavayksiköillä, joilla on lisärakennusoikeutta (LROIK=1), on lisärakennusoikeuden vaikutuksen arvioimiseksi SeutuRAMAVAn ominaisuustietoihin lisätty apumuuttujaksi ns. täydennetty kerrosala (KALA2), jossa kaavayksikön kerrosalaa on korotettu keskimääräisellä 10 prosentin lisäyksellä.

Varantojen yleistetyt käyttötarkoitusluokat

Asemakaavojen määrittelemät moninaiset kaavayksiköiden käyttötarkoitusmerkinnät (KTKIR ja KTNRO) on SeutuRAMAVAn varantotiedoissa yleistetty käyttökelpoisempaan muotoon eli kuuteen pääluokkaan. Asuntorakentamisen varanto on jaettu kahteen luokkaan eli pientalo- (AP) ja kerrostalorakentamista (AK) voidaan tarkastella erikseen. Työpaikkarakentamisen osalta varantojen käyttötarkoitukset on yleistetty kolmeen luokkaan: yleiset rakennukset (Y), liike- ja toimistorakennukset (K) sekä teollisuus- ja varastorakennukset (T). Keskustatoimintojen korttelialueiden (C) osalta kaavayksikön varanto on jaettu yhteen tai useampaan varantotyyppiin asemakaavamääräysten ja -kartan sekä kuntarekisteritietojen perusteella. Lisäksi on ns. kaatoluokka (NN), jossa on mukana luokittelematon varanto ja erilaiset muut kaavan mukaiset käyttötarkoitukset, jotka eivät sisälly edellä mainittuihin luokkiin.

Tarkennettu omistajaluokitus

SeutuRAMAVAa varten on luotu kuntarekistereissä ylläpidetyn JUHTA-suosituksen mukaisen 14-luokkaisen omistajalajitiedon lisäksi tarkempi 40-luokkainen ryhmittely. Se on muodostettu omistajatietojen ja niiden omistusosuuden perusteella. Kaavayksiköllä ei ole omistajatietoa, joten sen omistajaksi on määritelty se omistaja, jolla on suurin omistusosuus siihen kiinteistöön, jolla on suurin leikkaava pinta-ala kaavayksikön kanssa.

Tarkemman omistajalajiluokittelun (OMLAJI_40) avulla käyttäjät voivat helpommin analysoida eri omistajaryhmien omistuksia ja halutessaan summata näitä luokkia oman käyttötarpeensa mukaisiksi kokonaisuuksiksi. Aineisto ei sisällä tietoja yksittäisistä omistajista.

SeutuRAMAVAn tarkemman omistajalajitiedon avulla voidaan omina ryhminään tarkastella muun muassa:

• yksittäisten kuntien omistamia maita
  
• valtion eri hallintokuntien maanomistuksia sekä
  
• rakennusliikkeiden ja rakennuttajien omistamia maita.
  

Rakennusliikkeiden ja rakennuttajien omistajalajiluokitus eivät ole täysin kattavia. Yritykset eivät välttämättä osta kiinteistöä omiin nimiinsä, vaan se hankitaan esimerkiksi rakennettavan taloyhtiön nimiin. Osa tämän tyyppisistä tapauksista on voitu rekisteritiedoista tunnistaa ja luokitella omaksi ryhmäkseen: rakennus- tai rakennuttajayritys asunto- tai kiinteistöosakeyhtiön asiamiehenä. Rakennusliikkeet ja rakennuttajat ovat myös jossain määrin solmineet pitkäaikaisia vuokrasopimuksia rakennettavista tonteista, jolloin vuokranantaja näkyy omistajana.